پرسش
خریداری با وجود گذشت بیش از هفت سال از تاریخ وقوع بیع، پنجاه درصد ثمن یک دستگاه آپارتمان را پرداخت نکرده است. آیا فروشنده می‌تواند با ارجاع به کارشناس رسمی، معادل پنجاه درصد قیمت روز آپارتمان را به‌عنوان ضرر و زیان مطالبه کند؟ یا فقط مستحق خسارت تأخیر تأدیه است؟
پرسش دوم: آیا می‌توان به آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور استناد کرد و غرامت را با نظر کارشناسی تعیین کرد؟
مرجع چه گفته است
اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره ۷/۱۴۰۳/۹۴۵ مورخ ۱۴۰۴/۰۳/۱۶ پاسخ داده است: چنانچه شرط خلافی درباره‌ی خسارت ناشی از تأخیر در تأدیه ثمن پیش‌بینی نشده باشد، آنچه فروشنده استحقاق مطالبه‌ی آن را دارد، خسارت تأخیر تأدیه موضوع ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی است — نه قیمت روز ملک.
درباره‌ی آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ هم صریح است: آن آرا ناظر بر بطلان معامله و بروز فساد در آن هستند و در فرض این پرسش موجبی برای اخذ ملاک از آن‌ها وجود ندارد.
نظریه‌ی مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نظر کارشناسی آن اداره است و مانند رأی وحدت رویه برای دادگاه‌ها الزام‌آور نیست؛ اما در رویه‌ی عملی مراجع، وزن قابل توجهی دارد.
چرا این تفاوت مهم است
فاصله‌ی این دو مسیر در عمل بسیار زیاد است. خسارت تأخیر تأدیه بر پایه‌ی شاخص محاسبه می‌شود؛ در حالی که «پنجاه درصد قیمت روز آپارتمان» پس از هفت سال می‌تواند چند برابر آن باشد. نظریه می‌گوید مسیر دوم در این فرض باز نیست.
منطق پشت آن این است: آرای وحدت رویه‌ی یادشده برای وضعیتی نوشته شده‌اند که معامله باطل بوده یا مبیع مستحق‌للغیر درآمده است. اینجا معامله صحیح است و فقط یک طرف به تعهد مالی خود عمل نکرده.
معنای عملی
- اگر فروشنده‌اید و نگران کاهش ارزش پول هستید، جای حل مسئله در متن قرارداد است، نه در دادگاه. شرط صریح درباره‌ی خسارت تأخیر می‌تواند نتیجه را تغییر دهد — نظریه هم به همین «شرط خلاف» اشاره دارد.
- مطالبه‌ی بستانکار شرط استحقاق است، اما منحصر به تقدیم دادخواست یا ارسال اظهارنامه نیست؛ احراز آن امری موضوعی و بر عهده‌ی قاضی رسیدگی‌کننده است.
- در صورت مطالبه‌ی غرامت، تعیین میزان آن بر اساس نظر کارشناس و در نهایت به تشخیص دادگاه است.
اگر معامله‌ی شما با مبایعه‌نامه‌ی عادی انجام شده، بد نیست بدانید معامله‌ی عادی تا چه زمانی مجاز است؛ جدول تاریخ‌های سامانه کاتب را ببینید.
مستند
- نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۹۴۵ — پرونده ۱۴۰۳-۱۲۷-۹۴۵ح — تاریخ ۱۴۰۴/۰۳/۱۶
- ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹
- آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور (در این فرض قابل استناد ندانسته شده‌اند)
مشاوره بگیرید
سؤال حقوقی خود درباره‌ی ملک و امور ثبتی را برای ما بنویسید یا نام و شماره تماس‌تان را ثبت کنید؛ کارشناسان سند با شما تماس می‌گیرند. درخواست مشاوره
این مطلب جنبه‌ی اطلاع‌رسانی دارد و جایگزین مشاوره‌ی تخصصی متناسب با پرونده‌ی شما نیست.
دیدگاهتان را بنویسید