بر پایه‌ی تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳) و ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ آن (اصلاحی ۲۸ آبان ۱۴۰۴)، اشخاص عادی می‌توانند در شرایط مشخصی بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و صرفاً با بهره‌گیری از سامانه ثبت الکترونیک اسناد، عقد بیع را منعقد و ثبت نهایی کنند. هدف اعلام‌شده‌ی قانون‌گذار تسهیل‌گری و کاهش هزینه‌های مبادله است.
سامانه در چه صورتی جای سردفتر را می‌گیرد؟
شرط اصلی، استاندارد بودن قرارداد است. اگر قرارداد بیع مورد نظر طرفین در قالب‌های یکسان و استاندارد سامانه بگنجد و متعاملین قصد افزودن شروط پیچیده و خاصی نداشته باشند، سامانه‌ی هوشمند جایگزین سردفتر می‌شود: استعلامات را به‌صورت خودکار انجام می‌دهد، حقوق دولتی و مالیات نقل‌وانتقال را برخط محاسبه می‌کند و امکان ثبت نهایی سند را فراهم می‌سازد.
به بیان ساده، هرچه معامله ساده‌تر و استانداردتر باشد، احتمال اینکه از این مسیر قابل انجام باشد بیشتر است. هر شرط خاصی که بخواهید به قرارداد اضافه کنید، آن را از قالب استاندارد خارج می‌کند.
شرط‌هایی که باید همزمان برقرار باشند
- طرفین باید امضای الکترونیک معتبر داشته باشند.
- هویت طرفین به همراه دو نفر شاهد باید از طریق تصدیق الکترونیکی احراز شود.
- ملک مورد معامله باید سند رسمی حدنگاری (کاداستر) داشته باشد.
- ملک باید فاقد موانع بازداشتی باشد.
- بر پایه‌ی ماده ۱۶ همان آیین‌نامه، تنظیم قراردادهای یکسان در سامانه صرفاً برای اشخاص اصیل و رشید و در معاملات معوض و املاک آزاد مجاز است.
عبارت «اشخاص اصیل» یعنی طرف معامله باید خودش باشد؛ و «معامله‌ی معوض» یعنی معامله‌ای که در آن عوض وجود دارد — مثل خرید و فروش، در برابر مواردی مانند صلح بلاعوض یا هبه.
در چه مواردی این مسیر ممنوع است؟
در حالت‌های زیر ثبت عمل حقوقی از طریق سامانه ممنوع است و تنظیم سند انحصاراً در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی قرار دارد:
- ماهیت قرارداد غیرمعوض باشد.
- ملک در بازداشت مراجع قضایی یا ثبتی باشد.
- یکی از طرفین معامله کمتر از ۱۸ سال سن داشته باشد.
- یکی از طرفین تحت ولایت یا قیمومت باشد.
در این حالت‌ها تنظیم سند توسط افراد عادی ممنوع است و پرونده باید در دفترخانه تنظیم شود.
برای مالکان چه معنایی دارد؟
مهم‌ترین پیام عملی این مقررات برای مالکان، وزنِ تازه‌ای است که حدنگاری ملک پیدا می‌کند. ملکی که سند رسمی حدنگاری ندارد اساساً وارد این مسیر نمی‌شود. همچنین وجود هرگونه بازداشتی روی ملک، حتی اگر مالک از آن بی‌خبر باشد، معامله را از سامانه بیرون می‌اندازد؛ به همین دلیل استعلام وضعیت ملک پیش از برنامه‌ریزی برای معامله اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
اگر نمی‌دانید ملک‌تان سند حدنگاری دارد یا نه، مطالب طرح حدنگار (کاداستر) و دفتر املاک و سوابق ثبتی نقطه‌ی شروع خوبی هستند.
مشاوره بگیرید
سؤال حقوقی خود درباره‌ی ملک و امور ثبتی را برای ما بنویسید یا نام و شماره تماس‌تان را ثبت کنید؛ کارشناسان سند با شما تماس می‌گیرند. درخواست مشاوره
دیدگاهتان را بنویسید